De WOZ-waarde (Waardering Onroerende Zaken) is de geschatte marktwaarde van uw woning, vastgesteld door de gemeente. Wat veel verhuurders niet weten: de WOZ-waarde is ook een factor in het woningwaarderingsstelsel en beïnvloedt daarmee direct de maximale huurprijs.
Hoe telt de WOZ-waarde mee in het WWS?
De WOZ-waarde wordt omgerekend naar WWS-punten via een formule die rekening houdt met zowel de absolute WOZ-waarde als de WOZ-waarde per vierkante meter. Beide componenten leveren punten op:
• WOZ-waarde / €14.344 = eerste component (prijspeil 2025)
• (WOZ-waarde / oppervlakte) / €188 = tweede component
De som van beide componenten geeft het aantal WWS-punten voor de WOZ-waarde.
De WOZ-cap: maximering bij 187+ punten
Om te voorkomen dat een extreem hoge WOZ-waarde de puntentelling onevenredig beïnvloedt, geldt er een cap (maximering). Vanaf 187 WWS-punten mag de WOZ-component maximaal 33% van het totale puntenaantal uitmaken. Dit beschermt met name woningen in dure steden tegen een artificieel hoge puntenscore puur op basis van locatie.
Het verband tussen BAG, WOZ en huurprijs
Hier wordt het interessant: de WOZ-taxatie is deels gebaseerd op de BAG-oppervlakte. Als de BAG een te lage oppervlakte registreert, wordt de WOZ-waarde ook te laag vastgesteld. Dit heeft een kettingreactie:
- BAG registreert 65 m² in plaats van werkelijke 75 m²
- Gemeente baseert WOZ-taxatie deels op 65 m² → te lage WOZ
- Te lage WOZ → minder WWS-punten voor de WOZ-component
- Minder punten → lagere maximale huurprijs
Door zowel de BAG-oppervlakte te corrigeren als bezwaar te maken tegen de WOZ-waarde, kunt u in sommige gevallen tientallen extra WWS-punten realiseren.
WOZ-bezwaar maken
U kunt elk jaar bezwaar maken tegen de WOZ-waarde, binnen 6 weken na ontvangst van de WOZ-beschikking. Redenen voor bezwaar kunnen zijn:
• De BAG-oppervlakte klopt niet (te hoog óf te laag)
• De vergelijkingspanden zijn niet representatief
• Er zijn gebreken die de waarde drukken
Let op: als verhuurder wilt u in de meeste gevallen juist een hogere WOZ-waarde, omdat dit meer WWS-punten oplevert. Corrigeer daarom eerst de BAG als de oppervlakte te laag is geregistreerd.
Controleer nu uw BAG-oppervlakte
De eerste stap is altijd het controleren van de BAG-registratie. Gebruik onze gratis BAG opzoektool om te zien welke oppervlakte er geregistreerd staat voor uw pand. Vergelijk dit met een NEN 2580 meetrapport om eventuele afwijkingen vast te stellen.