De Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) is de officiële registratie van alle adressen en gebouwen in Nederland. De BAG wordt beheerd door gemeenten en bevat onder andere de gebruiksoppervlakte van elk pand. Maar deze oppervlakte klopt lang niet altijd.
Hoe vaak zijn BAG-oppervlakten fout?
Uit onderzoek blijkt dat bij 30 tot 40% van de woningen de BAG-oppervlakte afwijkt van de werkelijke oppervlakte. Dit komt doordat de BAG vaak is gebaseerd op bouwtekeningen in plaats van daadwerkelijke metingen. Bij verbouwingen, aanbouwen of splitsingen wordt de BAG lang niet altijd bijgewerkt.
Waarom is een correctie belangrijk?
Een foutieve BAG-oppervlakte heeft directe gevolgen:
- WOZ-waarde — de WOZ-taxatie is deels gebaseerd op de BAG-oppervlakte. Een te lage oppervlakte betekent een te lage WOZ-waarde.
- WWS-punten — de WOZ-waarde is een factor in het WWS. Een foutieve BAG kan leiden tot minder WWS-punten en dus een lagere maximale huurprijs.
- Verkoopprijs — kopers en makelaars raadplegen de BAG. Een te lage oppervlakte kan de verkoopwaarde negatief beïnvloeden.
- Verzekering — bij een herbouwwaardeberekening wordt de BAG-oppervlakte soms als uitgangspunt genomen.
Hoe controleert u de BAG-oppervlakte?
- Zoek uw pand op via onze gratis BAG opzoektool of via bagviewer.kadaster.nl.
- Vergelijk de geregistreerde oppervlakte met uw eigen metingen of een NEN 2580 meetrapport.
- Let op het bouwjaar en eventuele verbouwingen — als u heeft verbouwd na de laatste BAG-registratie, klopt de oppervlakte waarschijnlijk niet meer.
Hoe vraagt u een correctie aan?
Een BAG-correctie aanvragen gaat als volgt:
- Laat een gecertificeerd NEN 2580 meetrapport opstellen door een onafhankelijke meetexpert.
- Dien een terugmelding in bij uw gemeente. Dit kan vaak via de website van de gemeente of via de BAG viewer van het Kadaster.
- Voeg het meetrapport toe als bewijs bij uw terugmelding.
- De gemeente is wettelijk verplicht uw terugmelding te onderzoeken en binnen 6 maanden te verwerken.
Tip: controleer altijd vóór een WWS-beoordeling
Als u een WWS-puntentelling laat uitvoeren, controleer dan altijd eerst of de BAG-oppervlakte klopt. Een correctie kan ervoor zorgen dat uw woning in een hoger huursegment valt. Gebruik onze gratis BAG opzoektool om direct de geregistreerde oppervlakte van uw pand te bekijken.